大家好，我是李圣律师，欢迎收看今天的《以案说法》。今天我们来谈谈房屋中介在业务活动中的如实告知义务。

大兴区尾号是4578的霍先生来电咨询我们，前不久他通过房屋中介物色到一套学区房，便匆忙签约，用于孩子上学和陪读的老人居住。办完产权手续搬入新房时，发现本栋楼房处于小区外围，挨着一个公共厕所和垃圾屋。也不知是心理原因还是的确存在异味，霍先生心里特别不舒服，便翻看当时和中介签的居间合同，发现当时明明在补充条款上和中介约定，因为房屋用于孩子老人居住，要求房屋基本状况及周边社区良好。故此霍先生想和我们确认，中介是否构成了违约。

首先我们认为市政建筑比如公厕、垃圾站，在建立时势必评估过对相邻建筑的影响，规划设计上大概率来说，是不会出现异味侵扰临近社区的情况，当然这还需要进一步实地考察确定。然后我们仔细审查了霍先生与中介公司的合同，补充条款明确记载了霍先生的诉求，需要一个安静舒适的学区房。但是“安静舒适”这样的价值判断是比较含糊的，如果说整片社区的规划上没有违规，我们不能片面地理解附近有公厕和垃圾站就影响到居住环境。当然该中介机构是房产居间领域知名企业，在收取较高服务费的情况下，有理由对其作出一些要求，基于合同的公平原则，应当依据客户要求，尽到审慎考察房产周边环境，并如实告知客户的义务。似乎该中介在工作上还是存在纰漏，应当承担一定的责任。但是买房子这样的大事，很难相信霍先生或者其家人没有实地去看过房，并了解周边情况，交易达成后再去挑剔房产，实在有些说不过去。

好，上面这个案例是关于房屋外部情况，即周边环境、邻里状况、小区物业服务、交通情况等的纠纷，一般来说，只有合同内有比较明确的约定时，中介才会承担相应责任。接下来我们看一个关于房屋内部情况纠纷的案例。那么哪些是内部情况呢？就是产权情况、有无抵押、装修水平、是否是“凶宅”等足以影响购买意愿的重要因素。

戴女士经中介撮合，与房主签订了买房三方协议，并预交了房主10万元定金、3%总房价的中介费。不料在房产中心办产权交接时，被告知此处房产被法院查封冻结，不能完成过户，随后房主也联系不上了。这下戴女士急眼了，找到我们咨询该怎么维权。

房产中介作为居间人，同时也是职业化、专业化的从业者，相比于一般买房客户，具有更多的实务经验，具备较强的信息检索和辨别能力，能够为委托人提供全面、真实、可靠的信息，保证客户在交易中，根据其如实提供的信息作出缔约决定，避免交易风险。也正是基于其能提供上述服务，才可以得到中介费作为服务劳动的对价。所以本案中介无论是故意隐瞒还是没有调查清楚房产情况，都是工作的失责，对此戴女士完全有理由主张其违约，要求其退返已经收取的中介费，并且对戴女士受到的10万元定金损失也要承担赔偿责任。

房产已经是国内百姓最重要的家庭资产之一，房产交易市场也已经非常成熟，一般都是直接向房地产商购买或者通过中介购买，所以我们必须严格依法规范中介执业行为，才能保护普通百姓的财产安全。